Verkehrssicherungspflicht: Was Eigentümer regelmäßig prüfen sollten

Was bedeutet Verkehrssicherungspflicht für Eigentümer?

Wer eine Gefahrenlage schafft oder in seinem Verantwortungsbereich andauern lässt, muss die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen treffen, um andere vor Schäden zu bewahren. Für Eigentümer heißt das: Wer Mieter, Besucher, Handwerker oder Zusteller auf das Grundstück lässt, muss erkennbare Gefahren beseitigen oder deutlich absichern.

Ein eigenes Gesetz dazu gibt es nicht. Die Pflicht hat die Rechtsprechung aus § 823 Abs. 1 BGB entwickelt. Nach dem Bundesgerichtshof umfasst sie die Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schäden zu bewahren (Urteil vom 2. Oktober 2012, VI ZR 311/11).

Das Gericht zieht zugleich eine Grenze: Nicht jeder abstrakten Gefahr kann vorbeugend begegnet werden. Haftungsbegründend wird eine Gefahr erst, wenn sich für ein sachkundiges Urteil die naheliegende Möglichkeit ergibt, dass andere zu Schaden kommen. Wer die Pflicht verletzt, schuldet Schadensersatz und bei Verletzungen auch ein Schmerzensgeld (§ 253 Abs. 2 BGB).

Wer ist verantwortlich: Eigentümer, Vermieter oder Gemeinschaft?

In erster Linie der Eigentümer. Vermieter haben gegenüber ihren Mietern zusätzlich eine vertragliche Pflicht: Sie müssen die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Dazu zählen auch die Zugänge und gemeinsam genutzten Flächen, die zum Gebrauch der Wohnung gehören.

In einer Eigentümergemeinschaft obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG). Das Grundstück und Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, wie Treppenhaus und Außenanlagen, gehören in der Regel zum gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 5 und § 5 Abs. 2 WEG). Wer eine Eigentumswohnung vermietet, bleibt gegenüber seinem Mieter trotzdem selbst in der Pflicht. Für den Winterdienst hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der vermietende Eigentümer für Fehler eines von der Gemeinschaft beauftragten Hausmeisterdienstes wie für eigene haftet (Urteil vom 6. August 2025, VIII ZR 250/23).

Was gilt, wenn sich Teile des Gebäudes lösen?

Dann gilt eine strengere Haftung. Wird durch den Einsturz eines Gebäudes oder die Ablösung von Teilen jemand verletzt oder eine Sache beschädigt, haftet der Besitzer des Grundstücks, wenn das die Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung ist (§ 836 Abs. 1 BGB). Die Ersatzpflicht entfällt nur, wenn er zur Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat.

Typische Fälle sind herabfallende Dachziegel, lose Fassadenteile oder eine abgerissene Dachrinne. Dasselbe gilt für andere mit dem Grundstück verbundene Werke, etwa eine Mauer. Die Haftung reicht über einen Verkauf hinaus: Ein früherer Besitzer bleibt verantwortlich, wenn sich das Teil innerhalb eines Jahres nach dem Ende seines Besitzes löst, sofern er nicht selbst die erforderliche Sorgfalt beobachtet hat (§ 836 Abs. 2 BGB).

Wer die Unterhaltung eines Gebäudes für den Besitzer übernimmt, ist in gleicher Weise verantwortlich wie dieser (§ 838 BGB). Regelmäßige Sichtkontrollen von Dach, Fassade, Balkonen und Dachrinnen, schriftlich festgehalten, helfen Ihnen, die erforderliche Sorgfalt nachzuweisen.

Wie oft müssen Bäume auf dem Grundstück kontrolliert werden?

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Sinnvoll ist ein Rhythmus, der sich nach Art, Alter und Zustand des Baumes und nach seinem Standort richtet. Ein Baum über einem viel genutzten Weg oder Parkplatz verlangt mehr Aufmerksamkeit als einer am Rand eines großen Gartens.

Einen Anhaltspunkt gibt die Rechtsprechung zu Straßenbäumen. In einem Urteil dazu gibt der Bundesgerichtshof die Linie der Oberlandesgerichte wieder, nach der eine sorgfältige äußere Gesundheits- und Zustandsprüfung regelmäßig zweimal im Jahr stattfinden soll, einmal im belaubten und einmal im unbelaubten Zustand (Urteil vom 4. März 2004, III ZR 225/03).

Anzeichen, die eine genauere Prüfung durch eine Fachkraft nahelegen, sind etwa abgestorbene Äste in der Krone, Pilze am Stamm oder am Wurzelanlauf, Risse, Höhlungen oder eine neue Schieflage. Nach Stürmen lohnt ein zusätzlicher Blick.

Muss ein Baum wegen einer akuten Gefahr kurzfristig gefällt oder zurückgeschnitten werden, gelten Sonderregeln. In Hamburg ist eine solche Notmaßnahme an einem geschützten Baum der Behörde unverzüglich anzuzeigen. Für Gehölze, die unter § 39 BNatSchG fallen, sind Schnitte zwischen März und September nur in engen Ausnahmefällen erlaubt, etwa zur Verkehrssicherheit. Einzelheiten stehen im Beitrag Heckenschnitt: Warum Hecken zwischen März und September nicht fallen.

Was gehört an Wegen, Treppen und Beleuchtung dazu?

Nach dem Maßstab des Bundesgerichtshofs vor allem die Flächen, die Mieter und Besucher üblicherweise nutzen. Sie sollten so beschaffen sein, dass niemand an einer erkennbaren Gefahrenstelle zu Schaden kommt. Achten Sie bei Kontrollgängen besonders auf diese Punkte:

• Wege und Zugänge: angehobene oder lose Platten, Löcher, Wurzelaufbrüche, glatte Beläge durch Moos oder Algen.
• Treppen, Geländer und Handläufe: lockere Befestigungen, beschädigte Stufenkanten, fehlende Teile.
• Beleuchtung: defekte Leuchten an Eingängen, Treppen, Kellerabgängen und Wegen, falsch eingestellte Zeitschaltuhren oder Bewegungsmelder.
• Türen und Tore: Flügel, die klemmen oder unkontrolliert zuschlagen.
• Einbauten im Außenbereich: Zäune, Mauern, Pflanzkübel, Fahrradständer.

Lässt sich eine Gefahr nicht sofort beheben, sichern Sie sie ab, etwa durch Absperren oder einen deutlichen Hinweis, und veranlassen die Reparatur. Im Winter kommen Räumen und Streuen hinzu. Was dabei gilt, steht im Beitrag Räum- und Streupflicht: Wer haftet, wenn auf dem Gehweg jemand stürzt.

Was gilt für Spielplätze in Wohnanlagen?

Spielplatzgeräte müssen sicher gebaut sein und im Betrieb regelmäßig geprüft werden. Die DGUV Information 202-022 der gesetzlichen Unfallversicherung stützt sich dabei auf die Normenreihe DIN EN 1176 „Spielplatzgeräte und Spielplatzböden“.

Für die Kontrollen im Betrieb beschreibt die Unfallkasse Nordrhein-Westfalen drei Stufen:

• Visuelle Routine-Inspektion: eine Sichtkontrolle in kurzen Abständen je nach Beanspruchung, an Schulen etwa täglich oder wöchentlich.
• Operative Inspektion: eine Funktionskontrolle von Stabilität und Standfestigkeit alle ein bis drei Monate nach den Vorgaben des Herstellers.
• Jährliche Hauptinspektion: vorzugsweise zu Beginn der Spielsaison durch eine sachkundige Person für Spielplatzgeräte.

Diese Hinweise richten sich an Schulen und Kitas. Für den Spielplatz einer Wohnanlage sind sie eine gute Orientierung. Legen Sie fest, wer welche Stufe übernimmt, und halten Sie die Ergebnisse schriftlich fest. Die Kosten der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand gehören zu den Kosten der Gartenpflege und können als Betriebskosten umgelegt werden (§ 2 Nr. 10 BetrKV).

Lässt sich die Verkehrssicherungspflicht auf einen Dienstleister übertragen?

Die Durchführung ja, die Verantwortung nicht ganz. Übernimmt ein Unternehmen die Kontrollen und Arbeiten tatsächlich, verkürzt sich Ihre eigene Pflicht auf Kontrolle und Überwachung (BGH, Urteil vom 22. Januar 2008, VI ZR 126/07). Das beauftragte Unternehmen haftet dann selbst für eigene Fehler.

Für Gebäude stellt § 838 BGB das ausdrücklich klar: Wer die Unterhaltung für den Besitzer übernimmt, haftet für Schäden durch Einsturz oder Ablösung von Teilen in gleicher Weise wie der Besitzer. Gegenüber Mietern bleibt der Vermieter aus dem Mietvertrag in der Pflicht und haftet für Fehler der Personen, die er zur Erfüllung einsetzt, wie für eigene (§ 278 BGB).

Damit die Übertragung trägt, sollte der Vertrag festlegen, welche Flächen und Anlagen geprüft werden, in welchem Rhythmus, wer Mängel meldet oder behebt und wie dokumentiert wird. Prüfen Sie die Nachweise und sehen Sie stichprobenartig selbst nach. Die Kosten für den Hauswart lassen sich umlegen, soweit sie nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen (§ 2 Nr. 14 BetrKV).

Checkliste: Kontrollen planen und dokumentieren

Ein fester Kontrollplan macht die Verkehrssicherung überprüfbar, für Sie selbst, für Ihre Versicherung und im Streitfall.

• Objekt begehen: alle Flächen und Anlagen erfassen, die Mieter, Besucher oder Passanten nutzen.
• Bäume: Standort und Zustand festhalten, Kontrollen einplanen, bei Auffälligkeiten eine Fachkraft einschalten.
• Dach, Fassade, Balkone, Dachrinnen: Sichtkontrolle, besonders nach Stürmen.
• Wege, Treppen, Geländer, Beleuchtung: Stolperstellen, lose Teile, defekte Leuchten.
• Spielplatz: Routine-, Funktions- und Hauptinspektion jeweils einer Person zuordnen.
• Mängel: sofort absichern, Reparatur beauftragen, Erledigung festhalten.
• Dokumentation: Datum, Person, Befund, Maßnahme, möglichst mit Foto.
• Zuständigkeiten schriftlich regeln: im Verwaltervertrag, im Mietvertrag oder im Vertrag mit dem Dienstleister.
• Versicherung prüfen: Deckt Ihre Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht Schäden aus der Verkehrssicherungspflicht ab?

Im Herbst kommen Laub auf den Wegen und verstopfte Dachrinnen hinzu. Was dann gilt, lesen Sie im Beitrag Laub im Herbst: Pflichten auf Gehweg, Grundstück und Dachrinne.

Häufige Fragen zur Verkehrssicherungspflicht

Quellen

1. Bürgerliches Gesetzbuch: § 823, § 253, § 278, § 535, § 836, § 838
2. Wohnungseigentumsgesetz: § 1, § 5, § 18
3. Betriebskostenverordnung: § 2
4. Bundesgerichtshof, Urteil vom 2. Oktober 2012, VI ZR 311/11: Nachweise bei dejure.org
5. Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. März 2004, III ZR 225/03: Nachweise bei dejure.org
6. Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. Januar 2008, VI ZR 126/07: Nachweise bei dejure.org
7. Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. August 2025, VIII ZR 250/23: Pressemitteilung zur Haftung des Vermieters einer Eigentumswohnung
8. Freie und Hansestadt Hamburg: Baumfällungen und Gehölzschnitte beantragen (Anzeige von Notmaßnahmen)
9. Deutsche Gesetzliche Unfallversicherung: DGUV Information 202-022, Außenspielflächen und Spielplatzgeräte
10. Unfallkasse Nordrhein-Westfalen, Sichere Schule: Prüfung und Wartung der Spielplatzgeräte

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Welche Maßnahmen im Einzelfall erforderlich sind, hängt von Objekt, Nutzung und Zustand ab. Bei einem konkreten Schadensfall wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt. Stand: 14. September 2026.